Toepassing van de Bedrijfsopvolgingsfaciliteit bij een vastgoed-B.V.

De Bedrijfsopvolgingsfaciliteit (BOF) is een regeling in de Successiewet waarin de schenking en vererving van een onderneming grotendeels vrijgesteld wordt van de heffing van schenk- en erfbelasting. Ondernemingsvermogen tot € 1.071.987 is geheel vrijgesteld, mits aan alle overige voorwaarden is voldaan. Voor het meerdere geldt dat 83% is vrijgesteld van de heffing van schenk- en erfbelasting.

Onderneming

Om in aanmerking te komen voor de BOF dient er sprake te zijn van een onderneming. Bij met name vastgoed-B.V.’s speelt de vraag of de vastgoedexploitatie als onderneming kwalficeert. Van een onderneming is (fiscaal) sprake indien er een organisatie is, die gericht is op het met behulp van kapitaal en arbeid deelnemen aan het economisch verkeer met het oogmerk om winst te behalen. Om onderscheid te maken tussen een belegging of een onderneming, is in een Praktijkhandreiking van de Belastingdienst opgenomen dat de duurzame organisatie gericht moet zijn op het creëren van meerwaarde. Eerder heeft de Hoge Raad al uitspraak gedaan dat er voor een vastgoedonderneming sprake dient te zijn van meer arbeid (de plus arbeid-toets) en een hoger rendement (de plus rendement-toets) dan bij vastgoedbeheer. Dit houdt in dat het vastgoed door de arbeid van de eigenaar rendabel wordt gemaakt en dat deze arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft om voordeel te behalen uit de onroerende zaken. Kortom, om voor de BOF in aanmerking te komen dient de vastgoed-B.V. erop gericht te zijn door middel van meer arbeid een hoger rendement te behalen dan wat gebruikelijk is bij alleen het beheer van vastgoed.

Meer dan verhuur

De Belastingdienst heeft als visie dat vastgoed-B.V.’s vrijwel nooit als onderneming kwalificeren. Het Hof Den Haag heeft onlangs echter geoordeeld dat een vastgoed-B.V. wel kwalificeert als onderneming (ECLI:NL:GHDHA:2018:794 (Hof Den Haag 3 april 2018). Duidelijk was dat in dit specifieke geval de B.V. meer arbeid verricht dan bij het beheer van vastgoed gebruikelijk is en dat door deze arbeid relatief meer rendement wordt behaald. Het opvallende aan deze uitspraak is dat er door het Hof voor de toepassing van de BOF geen onderscheid wordt gemaakt tussen de verhuuractiviteiten en de ontwikkelingsactiviteiten. In andere uitspraken van rechtbanken is juist geoordeeld dat de BOF niet kan worden toegepast op verhuuractiviteiten, in overeenstemming met de visie van de Belastingdienst. De uitspraak van het Hof Den Haag laat zien dat de visie van de Belastingdienst niet altijd doorslaggevend is.

Om aanspraak te maken op de BOF is het van belang dat vastgoed-B.V.’s als onderneming kwalificeren. Vastgoedexploitanten dienen na te gaan of de exploitatie door hun B.V. meer is dan alleen vermogensbeheer. Daarbij is het niet van belang hoeveel vastgoed in bezit is, hoeveel werknemers de B.V. heeft en hoe de financiering is geregeld. Alleen door meer arbeid te verrichten, gericht op het behalen van meer rendement dan bij normaal vermogensbeheer, kan de BOF worden toegepast.